祈福新邨：中国第一个超级大楼盘
祈福新邨：中国第一个超级大楼盘
兴建于 １９９１ 年的祈福新邨坐落在广州番禺，占地面积超过 ７５００亩，被誉为“中国第一邨”。 其坐拥 １０ 所国际及省级学校、一家国家三甲医院、约 ３７ 万平方米超级商业街、肉菜市场、各大银行、巴士总站、美食街等及 １００ 多个大小休闲公园，是目前广州公认社区配套最齐全的超级大城，也是新中国第一个超级大楼盘。
１９９３ 年，时任国务院副总理朱镕基前来参观，本来只计划在门口停留 ３ 分钟的行程却延长到了 １ 小时。 在询问开发理念之后，朱镕基感慨地说：“如果每个开发商都像你们这样不浪费一分耕地，我就放心了！”（《香港大公报》 １９９８ 年 ９ 月 ３０ 日）朱镕基还说祈福新邨是“中国第一邨”。
祈福新村是祈福集团进驻内地的第一个房地产项目。 祈福集团进入中国大陆并获得如此巨大的发展，与中国改革开放的政策是紧密相连的。当时内地市场广阔，人力资源丰富，一部分人刚刚富裕起来，可以自己置业。 政府也大力支持企业家投资，也给予了港澳侨商很多优惠条件。１９９１ 年，我与一批港澳侨商一道，接受政府邀请来到番禺考察。
当时的番禺还是番禺县，还没有商品房项目，更没有房地产开发的概念；而我们要考察的钟村地块（现在的祈福新邨用地）是既不能耕又不能种的荒郊野岭，当年只有几个养鸭的水塘，整片地只有几千元的年产值。当时政府找到我们，说之前已有 ２０ 多位外商来考察过。 其中一个提议是，想建一个大型游乐场，我还记得蓝图里面有一个好大的摩天轮。
考察那天，我们早上 ７ 点就出发了。 当时番禺县的书记梁伟苏、侨办主任何玉枝以及我们公司的几个同事一起同行，看遍了几千亩土地。 当时的地不像现在这么平坦，都是一座座的山岭，经常一边是山丘，另一边就是低洼沼泽地。 我们不仅要“翻山越岭”，还要用镰刀“披荆斩棘”才有路可以走。 我们就继续摸索着前进，一直走到下午才结束考察并返回。
考察地形后，我们就开始设想，可以开发一个大规模的房地产项目。对于这样的大规模土地开发，我们在国外的时候也学习了一些先进经验。在台湾及香港，我们也做过类似的项目如“台北小城”和“锦绣花园”。 另外，我们也做了详尽调查，发现相比附近东莞、深圳等几个地区，番禺与香港交通也很方便，植被覆盖，空气清新，自然宜居。 所以我们最终决定选择到番禺来进行房地产开发。
把一片荒地开发成中国第一超级大盘，其过程之艰辛甚至可以用“开天辟地”来形容。 那时候番禺县还是如乡下地方一般，刚来的时候，我和我先生彭磷基有时候晚上加班到 ７ 点多钟，走出办公楼，街上一片漆黑，什么都没有。 晚上我们住在番禺宾馆，附近也没什么店铺，晚上过了８ 点，餐厅都没东西卖了，还好宾馆门口有一家面包店，可以买点面包来充饥。
祈福新邨是最早引入国际化“一站式”居住模式的模范社区，其大环境、大配套、大交通的规划理念极大地影响了近 ２０ 年广州地产开发的主流模式。 在中国房地产发展史上，经过多年稳健发展的祈福新邨，已经成为一本典型的教科书，其“精英卫星城”的发展进程，也已成为中国房地产业界最成功的营销范例。
１９９１ 年，祈福新邨首次正式开盘，首创性地设立了大型售楼部，培训专业售楼员，提供售楼书、模型、电视广告、设示范单位等一系列的营销硬件及软件设施。 当年来考察的时候，其他楼盘都是没有售楼部的，往往都是一些粗声粗气的工人来介绍，看楼时都有被高空建筑材料砸伤头的危险。 而祈福开盘后，逢有人来这里看楼，都有得体大方的售楼小姐负责接待，提供楼盘的具体资料和模型。 当时即便是在香港，多数只是在酒店里搭一个示范单位，而我们则是用“看楼车”接泊，提供模型和样板房，可谓创国内“体验式营销”先河。 楼盘建好之后，当时的售楼小姐都惊叹：“原来真是和模型一模一样的！”
２０ 世纪 ９０ 年代初，祈福新邨合适的价位、优美的环境和完善的设施，吸引了不少香港买家来此买楼，作为度假休闲之用。 因为香港人平时抬头都望不到天空，节假日也都是喝茶逛街，没有太多接近大自然的机会。 最多的时候，祈福新邨一度有 ７０％ 的香港业主，很多香港人甚至“只识祈福，不识番禺”，你得解释“番禺就在祈福新邨那里”，他们才能明白。当时，一些人原本是祈福集团从香港请来的记者、摄影师、广告人、律师，协助我们工作的，来这边看了楼盘之后，都毫不犹豫地买楼，成了业主。一时间，祈福新邨掀起了港人置业内地的热潮。
在祈福新邨的开发中，我们经过不懈努力和创新尝试，创造出了国内房地产行业的许多个“第一”。 祈福新邨开发引入了国际先进理念，采用了“房地产为龙头 ＋ 城市国际配套”前瞻规划模式。 ２０ 世纪 ９０ 年代初，国内还没有如此大规模的房地产开发的概念，而祈福则以运营城市的模式开发社区，真正实现了西方“精英卫星城”的概念，更重新定义了什么是房地产开发———不仅仅只是卖房子，卖一样商品那么简单，而是为消费者创造了一种生活方式，提高购房人的生活品质。
当年，很多广州人希望家离单位只有 ５ 分钟路程，这样中午还可以回家吃饭睡一觉。 但祈福新邨的环境和规划吸引了很多在市中心上班的业主，他们宁可放弃午休的回家睡觉时间，也要来此置业。 我们就开创了现在郊区居住、城市中心上班的“ １ 小时生活圈”先河。
我们也在社区第一个引入了楼巴，每天逾千班次 ２４ 小时来往广州、佛山、深圳、珠海及往返港澳等地的快速巴士， ２０ 多年来有增无减。 ２０ 多年来，祈福新邨累计已为楼巴补贴了 ３０００ 万元。 因为我们只接送业主，中途不上客，而且只设“座位”没有“站位”，因此完全不盈利。 虽然每开一天都是亏损，但为了业主着想，我们还是一直坚持开楼巴。
我们还在社区内第一个自建了消防队，防范社区火灾，保卫业主生命和财产安全。 因为番禺区消防队与祈福新邨距离较远，差不多有 ２０ 分钟车程。 为了在第一时间救灾，我们就自己成立了消防队，平时严格培训，关键时候就能抢险救灾，多年来挽救了无数生命。
我们投资十几亿元，创办了有国际 ＪＣＩ 认证的国家三甲医院，这是全国第一家、亚洲第二家通过国际 ＪＣＩ 认证的综合医院。 同时，祈福的教育也非常出名。 我们创办了有 ＣＩＴＡ 认证的国际双语一条龙教育学校，招聘了大量教育专业资格的优秀外籍教师，专业外教总量甚至是全广州其他学校外教的总和。
为了让业主在居住之外还能享受到“湖光山色”的美景，我们在居住社区自建了 ６００ 亩大型人工湖及郊野公园，这也是前所未有的。 为了维护生态环境，早在 １９９１ 年开发祈福新邨时，在当地政府没有要求的情况下，祈福集团就投资了近 ５０００ 万元，兴建日处理生活污水达 １ 万吨的大型污水处理厂。 ２００３ 年，集团又投资兴建了日处理污水 ２ 万吨的污水处理厂，将污水净化处理后用于日常清洁和小区花草树木灌溉，既宣扬了社区环保理念，也为政府大大减轻了污水处理的负担。
祈福新邨凭借先进的开发理念及规划设计、齐全的配套、完善的管理和先进的营销策略，成为中国房地产“超级大盘”的经典“教科书”。 深入探究祈福新邨的成功就会发现，祈福成功的关键，并不在于其具有超大的规模，也不在于具有超强的资金实力，关键在于整个开发过程当中的开创性精神和行为，使该盘在产品开发、社区配套、社区管理、营销等各个方面总能领先一步赢得市场。
在区位选择方面，祈福新邨没有选择市中心的土地，而是选择进军广州南面的荒地，可以说走在了城市规划的前端。 通过房地产开发，祈福新邨将焦点吸引过来，为广州南拓奠定了基础。 其后，番禺华南板块多个千亩大楼盘全面崛起，千亩大楼盘开发才真正成为全国房地产开发的潮流。可以说，在全国房地产开发当中，祈福新邨是最早，也是最有开创性地认识到千亩大楼盘的市场发展趋势与市场意义的千亩大楼盘，整整领先国内市场 １０ 年之久。
在社区配套方面，祈福集团首创了“产品未出，配套先行”的大楼盘开发模式，为社区引进了商业、饮食、交通、娱乐、教育、医疗等超过 １００ 项配套设施，在创造社区功能上总是处处领先于其他大楼盘，也对其他楼盘的开发配套产生了深远影响。
在法律规范方面，祈福集团是第一个采用规范房屋买卖合同的房地产商。 在祈福的房屋买卖合同制定出来两三年之后，其他开发商纷纷开始效仿这种合同模式，此后政府出台相关法律，很多条文都是直接或间接地参考了祈福最初的合同内容。
祈福集团还第一个推行了港式物业管理合约。 在内地几乎没有物业管理概念的时候，集团已将小区住户需要遵守的条约写得清清楚楚，比如规定不准在外立面安装防盗网。 对于这一条，很多人觉得不理解，就需要做他们的工作，劝说他们不要装。 在祈福新邨这个规定出来两三年之后，广州市出台了不准装防盗网的政策。
建村至今，祈福新邨已售出逾 ４ 万个单位，常住人口达 １０ 多万人，业主 ２０ 多万人，每天都有数万位白领业主坐着楼巴往返于番禺与广州中心城区。 祈福新邨是中国居住外国人最多的小区，根据统计，其吸引了全球９０ 多个国家和地区的人士在此安居，因此享有“小联合国”的美誉。
从过去的一个小型社区发展到今天常住人口超过 １０ 万人的大型综合社区，祈福新邨的发展壮大也是港澳企业在内地发展的一个缩影。
本文由@广州番禺参考 出品，口述者：孟丽红 ，祈福集团副董事长兼总经理，整理者：李广军 、 陈喆；
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